新築一戸建2000万円以上3000万円未満で探す愛媛県の建売住宅

2024.02.03ブログ建売住宅

物件の詳細はご紹介はコチラをご覧ください♪

建売住宅とは、不動産会社などが土地を仕入れて住宅を建設し、土地と住宅をセットで販売するものです。「分譲住宅」とも言われます。以前は、建物完成後に販売を開始し、住宅購入者に実物を見て契約してもらうのが主流でしたが、現在は建築中や着工前に販売を開始するケースも多いです。

注文住宅との違いは、注文住宅は建物を建築士に設計してもらい、施工会社と建築工事請負契約を結んで建ててもらいます。これに対し、住宅の売主（多くは不動産会社）と売買契約を結んで土地付き建物を買うのが建売住宅です。売買契約書と請負契約書の内容は全く異なります。請負契約書の特徴は、契約の目的が仕事を完成させることにある点です。売買契約書は、契約の目的が目的物の所有権を移転することにある点です。どちらの契約書も違約金の計算方法や引渡しの時期の記載等それぞれに詳しく内容を見て納得した上で契約しましょう。

建売【メリット】

①購入費用が比較的お手頃

・打合せ不要のためデザイン料等が不要（※デザイン料を別途支払い要求される業者もあります。）

・施工売主が材料をまとめ買いするので安くできる

・購入諸費用が注文住宅により安価で済む

→例えば、注文住宅は土地の所有権を移転させたときはまだそこに住んでおらず、完成して建物登記の時に土地の所有者住所変更のお手続きも必要となり、司法書士に払う登記費用が注文住宅の場合は建売住宅に比べると少し高くなります。他にも建売住宅にはない注文住宅では必要な項目があります。注文住宅は、つなぎ融資（融資先によって異なります）・地盤調査または改良費用・浄化槽設置費用（地域による）などがかかる場合があります。

②物件を確かめてから購入できる

一般の方が通常の間取り図を見ただけで完成イメージをできますでしょうか？完成イメージをリアルに伝えるためにそれぞれの建設会社で3Dを採用してみたり間取り図を手書きで説明したりモデルハウスにご案内したり・・・と試行錯誤しておりますが、建売住宅の場合は完成しているので、「イメージと違う！」という後悔は起こりにくいかと思います。

③入居までの期間が短い

ほとんどの場合、お現金購入ですと最短2週間で住めます。登記の手配や抵当権抹消手続きなどを済ませるための2週間です。2週間はあくまで最短で、完成済物件の場合、通常1ヵ月～2ヵ月以内でお引渡しを迎える方が多いです。

④立地が良いことが多い

立地が良いとは人によって感じ方に差があるものです。ここでは、価格と場所の相場を考えると良い立地の物件が多い考えでメリット項目に含みました。土地を購入して建築しているのはほぼ宅建業者です。宅建業者は土地の目利きのプロなはずです！土地のプロである宅建業者が、引渡し後に10年間自分たちが保証しなければならない土地を選んでいます（詳しくは契約不適合責任をお調べください）よって、条例違反や違法建築などの物件はほとんどないかと思います。浸水・つなみ区域や特殊な条例等も宅建業者が調べて告知する義務がありますので、その点は安心ですね。

【デメリット】

①同じ建て方の住宅がある

ほとんどの場合がデザインより価格重視のため、同じ建物が並んでしまう可能性があります。風土の家の場合はひとつひとつ設計が真心込めて間取り設計しておりますが、全く同じ形の家が4-5件ならんでいることも多いです。

②更地の時や施工途中を自分で確認できない

風土の家の場合は未完成でご契約いただいた方には上棟式にもご招待しますし、できるだけ完成するまでを写真に納めておりますが、業者によっては手抜きされている場合もあると考えていいでしょう。施工方法や現場監督の管理戸数等を確認するのも良いかと思います。欠陥工事をするような業者ではなく、より良い業者を選ぶための見る目を大切にしましょう。

③多くの人が出入りしている

間取りや価格、家のデザインや構造。全て内覧された方にはばれてしまいます。。せめて物件購入後は間取り図などをインターネット上から削除してもらうようにしましょう。

④設計の自由がない

未完成で契約しても間取りや窓など建築確認申請の内容から変更することはほぼ無理です。風土の家の場合は、食洗器などのオプション工事はオプション費用をいただければまとめて施工して引渡ししますが、完全に完成して引き渡してからではないとオプション工事もできない業者売主様もいます。スケジュールなどを確認して、なるべく無駄の出ないように進めましょう。

【月々支払い】

実際に2,390万円の風土の家で計算してみます。

土地+建物+外構費用

・2,390万円

登記費用

・約25万円

固定資産税

・（概算）5万円　※決済日によって変動しますので、概算予算です。

各印紙代

・（概算）3万円　※ここには銀行契約書用の印紙代も含んでいるため、保証人の有無などによって変わりますので概算予算です。

火災保険地震火災5年保証

・約20万円　※弊社でよくある見積り費用です。

銀行手数料

・約58万円　※下記とある銀行過程プランより

境界基礎ブロック費用

・30万円

上水道引込費用

・30万円

カーテンレールやシーリングライト

・約10万円

合計

2,571万円

≪自己資金1万円で2570万円借入の場合≫

とある銀行過程プラン※2024年頃の目安

40年全期間固定、融資手数料約58万円、金利1.5%とします。

月額71,233円になります。

ただ、ここでの注意点は以下です。

・諸費用がほぼ概算ですので、ご希望内容によって変動しますので各建物を見たり資料を読んでご確認ください。

オプション工事についての記事はコチラ

・とある銀行過程プランは2024年1月の相場からざっくり考えた金利です。保証するものではございません。

・50年組める住宅ローンも存在し、50年組むと月額支払い額は減ります。しかし、債務者様の年齢等によってご希望年数が組めない可能性がございますので、詳しくはお問合せください。

・風土の家の東温市田窪建売住宅の費用内訳になりますので、他業者様の建売についてはそれぞれお問合せいただくか、風土でお調べすることも可能ですので、ご相談ください。

【建売住宅を探すときのポイント】

・誰から買いたいか考えて、問合せ先を選ぼう

→まず売主に直接問合せることで、仲介手数料がかかりません。ただ、売主業者の希望で仲介業者を通さないと買えない建売もありますし、お客様の中には仲介手数料を払って仲介に入ってほしいと希望する方もいます。誰から買いたいかを考えて問い合わせるのが一番良い方法だと思います！

・アフターメンテナンスの確認

→法律上、10年は売主が保証しなければならず、売主業者が倒産しても保証が続くように保証会社に売主業者が加入することを義務付けられています。ただ、各業者のアフターメンテナンスはそれぞれです。風土では半年・1年・2年点検があり、毎回担当営業社員と建築士か施工管理士がご自宅をご希望の日時に訪問します。自分たちがアフターメンテナンスに携わることで、今の現場や次の現場へ応用できておりますし、購入後の関わりを大切にしております。他の建売業者の場合、アフターメンテナンスを別業者に委託するところも多いです。委託することが悪いことではないですが、購入後にも親身になってくれるかの判断材料になるかと思います。

・ホームインスペクションを検討する

→対応が怪しい、営業が工法も説明できない、アフターフォローもうやむや…等不安があるけど立地的にどうしてもほしい場合は、ホームインスペクションを検討するのも良いかと思います。素人にはわからない細かいチェックポイントをインスペクターに見てもらい、安心を買いましょう。

・建売住宅のパターン

A)土地を仕入れ、施工し、直接販売する建築会社

B)土地を仕入れ、施工し、直接販売する不動産会社

C)土地を買って建売住宅を売り出すが、建設は別の会社

D)土地を仕入れ、施工するが、販売は別の会社

建売住宅を手掛ける住宅会社といっても事業形態はさまざまですが、購入者にとっては土地の仕入れから建物の施工、販売まで自社で行う「建築」に重きを置いている会社（Ａ）がおすすめです。

・引渡し書類を確認する