新築と中古のメリットデメリットを建築会社兼宅建業者が徹底解説！
総合建設会社として、オフィスビルから戸建・リフォーム事業まで手掛ける株式会社風土としてそれぞれの良し悪しをまとめました。
目次
【新築住宅メリットデメリット】
【中古戸建メリットデメリット】
【築浅物件・未入居戸建】
【売主が宅建業者のリフォーム済中古戸建】
【まとめ】
【新築住宅メリットデメリット】
≪メリット≫
・全部新しい、誰も使っていない、きれい、汚れも傷も一つもない
・構造部10年保証付き、設備1年～3年のメーカー保証付き
・最新の工法で建築されているので、耐震性や耐久性に優れている
・注文住宅の場合は自分の好みの間取り設備を取り柄れることができ、完全オーダーメイドが可能。
・長期優良住宅などの性能の良い新築住宅は補助金が利用できたり、節税できたりする。
・資産価値が高いとされ、住宅ローンの借り入れ期間も最長で借りることができる（お客様のご年齢などにより借入期間が短くなる場合もあるため、詳しくはお問合せください）
・新しい分譲地に建築された場合、住宅の購入をする世帯に新婚さんやお子様連れなどが多いため、20-30代のコミュニティ作りやお子様のお友達作りの環境面では最適であることもメリットと言えるでしょう。
≪デメリット≫
・価格が高い。例えば松山市の不動産状況として考えて、中古戸建の場合築年数が古ければ土地代のみ同等の価格で売り出される可能性がありますが、新築住宅は建売住宅の場合で最低でも2000万円前後は取得費用がかかります。注文住宅の場合はこだわればこだわるほど金額が高くなりますので、注意が必要です。
・注文住宅や未完成分譲住宅の場合は、現物の内覧ができず、完成後にイメージと異なることに気がつく可能性があります。3D画像を見せてもらったり、図面やモデルハウスなどでしっかり完成イメージを確認するようにしましょう。
・入居後に発生するリスクを事前に知ることができないこともデメリットの一つです。誰も住んだことがないため、騒音の度合いや初期不良による不具合など予測できないリスクを知ることができません。
【中古戸建メリットデメリット】
≪メリット≫
・価格が安い場合が多いです。登記費用も「表題登記」をする必要がないため、新築より金額が低くなります。
・管理状況から建物の価値を判断できる。現況を把握できるので、数年後にどう変化していくのかといったことも予測しやすいと言えるでしょう。
≪デメリット≫
・設備が古い。設備を最新にするには大掛かりな工事となる場合があります。
・築年数が古すぎると住宅ローンを組めない可能性があります。融資審査は借入者の年収や属性を見られますが、物件に抵当権設定をするため、その担保価値も審査の対象となります。担保価値が低すぎて、融資承認が出なかったり、銀行によっては借入年数が短くなったりする場合があります。
・耐震性能に注意が必要。1981年6月以前に建築された建物は「旧耐震」と言われます。設計基準が新耐震基準とは異なるため、建築年月日を確認しましょう。
・アスベストを使用している可能性があります。昭和50年→5重量％を超える石綿の吹き付け禁止、平成7年→1重量％を超える石綿の吹き付け禁止、平成16年→1重量％を超える石綿含有建材の製造禁止、平成18年→0.1重量％を超える石綿含有製品を使用禁止と、徐々に厳しくなっているため、大手ハウスメーカー建築の建物でも一部使用していた事例はありました。
・間取りに自由がない。お金をかけたリノベーションでも間取りを変更することができない場合もあります。
・保証が付く場合もあるが、基本的には保証が無い。
【築浅物件・未入居戸建】
築浅物件とは、建築後5年以内、もしくは築1年未満で誰かが入居したことのある物件のことを一般的には指します。未入居戸建とは、誰も住まないまま完成から1年経過した物件です。新築感覚で比較的安価に購入できる場合が多いです。
中古戸建のデメリットの大半は築年数が古すぎる物件の場合です。築浅物件や未入居戸建の場合、間取りに自由はないかもしれませんが、アスベストや耐震基準や担保価値を気にする必要はほぼないと言えるでしょう。設備も1-2年型落ちレベルですと性能差はあまりない場合が多いかと思います。
ただ、築浅物件は中古戸建のメリットである「価格がお手頃」ではない可能性はあります。その戸建を建てた方の住宅ローンが残っている関係で新築と変わらない、むしろ新築建売等と比べると金額が高くなっていることもあります。また、築浅物件は競争率が高く、すぐ物件が売れてしまう可能性も高いです。何十年も使用していない分設備などがきれいなことが多く、売り出し開始とともに問合せがあり、その日にご案内したあと、すぐ物件をご購入申し込みされる人もいます。競争率の高い物件を購入するためには、適格な判断力を持つことと事前準備などを行うようにしましょう。
【売主が宅建業者のリフォーム済中古戸建】
売主が一般の方の場合、契約不適合責任が免責される契約内容になる場合が多いです。例として売主が住んでいたけど気が付けなかった欠陥例えば雨漏りがある場合、相場より安い金額で契約決済が終了し、引渡し後に買主様が雨漏りを発見。ただ、売主様は決済時に住宅ローンの支払いを終わらせて手残りが0円の場合もあります。そんな中雨漏りは契約不適合責任だ！と売主様を責めることを私はしたくありません。また、契約不適合責任は近年の法改正で出てきた言葉になるため、判例が少なく、責任の範囲や内容が不透明でもあります。そのため、不動産仲介業者は一般の方が売主様の場合、契約不適合責任を免責する内容の特約を定める場合が多いです。買主様ができる対策としては、売主様が一般の方で不安な方は住宅診断を受け、保証を付けたり、事前に不具合を知ることが対策になるかと思います。この対策を省くことができるのは「売主が宅建業者」の場合です。売主が宅建業者の場合、契約不適合責任は免責できません。売主が宅建業者の物件はリフォーム済のものも多く、比較的築年数の割に快適に過ごせることが多いので、売主が宅建業者の物件を探すのもいいかもしれませんね！
【まとめ】
近年の戸建住宅の種類をざっくりご説明させていただきました。不動産も人のように個性があります。あなたと家族と相性のいい不動産の選択にお役に立てると幸いです。