土地探しに疲れた人必見！コツ教えます。理想の土地を見つける7つのポイント

家ほしいと思ったとき、一番に検索するワードは「土地　〇〇市」だと思います。するとSUUMOやat-homeなどのポータルサイトが一番に出てきて、安い順や最新順に土地情報がずらりと出てくるでしょう。建築関係の仕事でない一般の方はこの土地情報でその土地の良し悪しがわかりますでしょうか？理想の土地を見つけるためには事前準備を行ったり不動産の知識を付けたり業者の見極め方のコツなどを押さえておくことが重要です。今回はマイホームを建築するための土地探しについて解説します。

①事前準備

まず大枠を家族会議で決めましょう。

1．エリア

お子さんが居る場合は学校区に注目する方が多いです。

ご実家からの距離や駅を使用するか否かも大事にする人が多いです。

2.お金のこと

現金購入の場合は総予算

住宅ローン利用の場合は月々の支払い額と頭金の確認を行いましょう。

住宅ローンは不動産屋や建築会社が提案してくれますので、総予算の計算より月々支払い額の上限を明確にすることが重要です。

3.家へのこだわり

・間取り、部屋数

・ピアノやタンスなどの大きな荷物の有無

・駐車場や庭の広さ

・趣味の大きな道具（サーフボードや自転車等）

等々の内容を話し合い、優先順位を明確にすることも大事です。

予算に合わなかったら諦めるポイントや重要視するため叶わなかったら諦めるポイント等家族の中で明確にしておきましょう。

②流れの把握（住宅ローンありの場合）

私のおすすめの流れは以下です。

（土地を探しつつ…）建築会社を決める→事前審査→土地を探してもらう→土地申込→土地契約→請負契約→本申込→本承認→金消契約→決済→建物着工→完成

まず本申込の際に請負契約してなかったら住宅ローンがたぶん借りれません。

そしてはじめに建築会社を決めていなかったら都合の悪いことがあります。

1.いい土地見つけたときに慌ただしくなる→土地申し込みから契約まで通常1週間から2週間です。契約から本申込までの期間も2週間くらいまでです。ということは土地申込した段階で建築会社が決まっていなかったら、1ヵ月半の間に無数に存在する建築会社を検討しなければなりません！

2.土地探しを一生懸命手伝ってくれる人がいないかもしれない→不動産会社の営業が親身になってくれるかもしれませんが、不動産会社の営業は建築知識がない人が多いと思っていてください。建築営業だと自分のところで建築してくれるお客様の土地を一生懸命探さない営業はきっといません。

3.予算が決めれない→建築坪単価は建築会社によって様々です。自分の希望が叶う業者がなかなかみつからない可能性もあります。建築坪単価がわかっても、注文住宅には諸費用と呼ばれる項目が300～500万円くらいかかる場合が多いです。例えば外構費用・登記費用・建築確認申請費用・地盤調査費用などが諸費用に含まれる可能性があります。総予算を確認するためにも、どの金額の土地を検討したらよいか確かめるためにもまず建築会社を決めましょう。

③事前審査

次に行いたいのが事前審査です。自分がどこまで借りれるか確認しましょう。全く借りれない場合もあります！

いい家見つけて、いい土地見つけて、お金借りれません！となることを避けるために、1行だけでいいので事前審査をすることをおすすめします。

④建築会社の探し方

1.住宅マッチング業者に相談する

2.インスタグラムで検索する

3.近所で建築している看板を見て電話する

4.知り合いに紹介してもらう

5.住宅展示場に行く

6.インターネットで検索する

7.オープンハウスなどに行く

等です。

⑤土地探しの方法

先程のべましたように、一番のおすすめは建築会社の営業に聞くのがいいです。ただ、建築会社はメイン業務が土地探しではないので、情報が少ない場合もあり、納得の土地がない可能性もあります。あと、土地持ちしか相手にしない建築会社もいたり、土地は自分でみつけてきて、プランだけ合わせますスタイルの建築会社もいます。自分で探す方法は以下の6つです。

1.インターネットで探す

2.不動産会社に相談する

3.自分が住みたい地域の売土地看板を探す

4.土地を譲ってもらえる親戚等がいないか検討する

5.銀行に相談する

6.競売情報を見る

では深堀してみましょう。

1.インターネットで探す

SUUMOやat-homeやホームズ等にたくさん物件が載っています。

各不動産屋のHPも新着物件や各HPにしか載っていない情報もあったりしますので、よく更新されているHPは注意してみましょう。ただ、「会員登録」がないと見れないページも増えてきました。しかしこの会員登録物件はほとんどの場合、どこかのポータルサイトには載っている物件なことが実は多いです。本当にそのHPでしか見えれない情報なのか確認してから会員登録するのがいいかもしれませんね。

2.不動産会社に相談する

世に出てない物件もあるかもしれません！不動産売買をメインにしている会社に行きましょう。賃貸メインや賃貸管理メインなど不動産会社によってメインになる業務は様々で専門外だと期待できないかもしれません。

3.自分が住みたい地域の売土地看板を探す

実はインターネットに載せてない物件があることがあります。売り出す前だったり所有者様の希望でネット掲載不可だったり。住みたい地域の雰囲気を知るためにもさんぽしてみましょう。

4.土地を譲ってもらえる親戚等がいないか検討する

意外とみんなそこを確かめないのですが、遠い親戚でも不動産を売ろうと考えているかもしれません。大きな買い物ですのでご両親様も気になっていると思います。ご両親様などに一度は相談しましょう。

5.銀行に相談する

お取引銀行さんが紹介してくれるケースもあります。土地がなくても銀行さんが不動産会社を紹介してくれるかもしれません。銀行さんからの紹介だったら不動産会社がVIP待遇してくれそうですね(笑)ただ、住宅ローンの借入はその相談をした銀行になるでしょう！

6.競売情報を見る

とてもコアな探し方です(笑)プロでも至難の業です。失敗しないためにも、競売も扱える不動産会社に相談しながら検討するのがおすすめです。

⑥土地のチェックポイント

1.土地概要の確認

その土地にどんな建物を建築したいかイメージを建築会社に伝えましょう。土地が狭すぎたり、容積率や建ぺい率が合わなかったりする場合があります。建築する際、行政に建築確認を申請する手続きが必要になります。建築確認申請ができるポテンシャルを持っているか否かの見極めは建築会社に聞くのが早いです。

次に将来どのような計画をしているかも大事です。増築の可能性があったり、車庫を建築する可能性があったり、将来の可能性を確認しましょう。

2.周辺環境

立地条件を確認しましょう。駅の距離や学校区も大切ですが、地図でわかることよりも周りにどんな人が住んでいるかも大切です。県外から住む方はその希望エリアの雰囲気などを老舗の飲食店などで聞くのもいいです。坪単価が高いエリアでも自分に合わない人が住んでいるかもしれません。できる限り自分の目で確認しましょう。

3.境界線

土地概要に似ていますが、境界確認できない場合住宅ローンが通らなかったり、将来売却や相続となったとき、争いとなる可能性が高いです。登記上の確認も必要ですが、植物などの越境物も確認して、改善ができるか否かも確認してから購入するようにしましょう。

4.災害のリスク

防災マップであらゆる自然災害の予測を確かめることができます。契約の際にも必ず添付されます。土地案内をされた段階で知っておくと、後悔は少ないでしょう。

5.道路

前面道路が公道か私道かは気にしましょう。私道の場合、水道管の工事だけでも道路の所有者に許可が必要になることがほとんどです。私道でも位置指定道路などの行政が認めている道路だったら問題なく建築できることは多いですが、私道に面する土地を購入決めた場合は事前にリスクを知っておくことが大事です。

6.地盤について

地盤改良が必要となったとき、50万円や200万円など高額な費用が発生する可能性があります。地盤の強さを確認する方法は、地盤調査をおこなうことです。売主の承諾を得られれば、土地を購入する前に、地盤調査を実施できる可能性がありますが、できても契約後になると思います。ハザードマップや古地図などを頼りに、土地の状況を調べておきましょう。

7.インフラの確認

上下水道とガスについては図面も用いて、契約時には重要事項説明されます。しかし電気は有り無しくらいしか説明されない可能性があります。土地の場所と建物図面を用いて、お金をかけずに電気の引き込みができるか否かを確認するようにしましょう。

⑦土地がみつからないときの対処法

1.希望内容を見直す。

エリアを広げたり、方角や形状の希望をかえてみましょう。自分たちで変えれなかったら、建築営業と希望内容の妥協点を見つけましょう。例えばこんな例があります。

希望：南面道路→理由：日当たりが良さそうだから

と、考えていると実際には、南側にカーポートを設置するため、日が入らなかったという可能性があり、日当たりを求めるなら、南側が将来的にも建物が建ちそうになり場所や北側道路で細長い土地や角地である方が重要だったりもします。

2.建築条件付き物件も含む

建築条件付き物件がインターネットによく掲載されているのを見かけるかもしれません。建築会社の営業に条件付きは避けるように言われるかもしれませんが、建築条件を外してもらえないか交渉してみるのもいいと思います。また、建築条件付きの土地がすごく気にいってしまうこともあります。その場合は今検討している建築会社には申し訳ないですが、その建築会社での建築を検討するのもいいかもしれません。土地は世界で一つだけ。一期一会ですので、話を聞いてみましょう。

3.中古戸建を検討する

中古戸建として売られていても建物がほぼ使えない物件もあります。解体費用がかかりますが、解体して建築する用に検討することもできます。

4.建売住宅や中古戸建を検討する

悩みすぎてゴールにたどり着けない方もいます。でも何故注文住宅がいいのですか？新しいから？自分の思い通りの間取りがいいから？保証が付くから？でもこう考えることもできます。新しさ→建売住宅も新築です。間取り→中古リノベーションを行うと自分の好きなような間取りにできるかもしれません。保証→補修を行い、お金を払えば瑕疵担保保険を2年や5年間つけることも可能です。悩みすぎて疲れたり土地探しがしんどくなった場合は違うマイホーム取得ルートを検討してみるのもいいと思います。住めば都ですし、そっちの方が安くて気楽かもしれませんからね。

まとめ

今回は長編で解説してみました。

素敵なマイホームを獲得してください！

土地は一期一会。不動産にも個性があります。

良き不動産を見つけてください！

 

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